Бесплатная консультация юриста: +7(499)653-61-99, +7(812)565-33-29, 8(800)500-27-29 доб.158

Как продать часть квартиры в долевой собственности

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Борис Соколов
Юрист
Написано статей
232

Одна из самых сложных сделок с недвижимостью — процедура продажи части жилой площади. Желающих использовать эту возможность достаточно, но не все имеют представление о том, как без проблем совершить продажу доли в квартире.

О нормативных документах


При продаже недвижимости собственнику необходимо руководствоваться официальными документами, которые регулируют сделку. Каждый человек, когда-либо занимавшийся куплей-продажей недвижимости, сталкивался с юридическими тонкостями, которые недоступны для понимания людей, не имеющих отношения к юриспруденции. Для этого необходимы знания именно в этой области.

Основной нормативный документ, в котором разъясняются все юридические детали решения вопроса, как продать долю недвижимости — Гражданский Кодекс РФ. Кроме этого, необходимо руководствоваться ФЗ «О приватизации», так как любое жилье, которое планируется продавать, должно быть приватизировано. Краткая информация о приватизации: эта процедура трактуется в законе как передача имущества в частное владение.


Продажа доли аналогична тому, как происходит продажа недвижимости в целом, но различия существуют. Часть жилой площади приобретается с теми же целями, с которыми граждане покупают квартиру или дом целиком: для сдачи в аренду, проживания, инвестирования средств, регистрации. Первый важный шаг при планировании продажи долей в квартире — подготовить документы, которые понадобятся для проведения сделки. К документам первостепенной важности относятся:

  1. Подтверждение права на владение: договор купли-продажи, дарения, право на наследование дома.
  2. Свидетельство, которое подтверждает право собственности.
  3. Технические документы.
  4. Выписка из ЕГРП — единого государственного реестра, который устанавливает право гражданина на недвижимость.
  5. Характеристика объекта.
  6. Справка о гражданах, прописанных на жилой площади.
  7. Паспорта участников сделки.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)653-61-99

СПб, Ленинградская обл. +7(812)565-33-29

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!


Если в квартире проживает супруг или супруга владельца, то необходимо его согласие на продажу, заверенное у нотариуса. Порядок действий по продаже доли дома зависит от ситуации, поэтому к основному пакету документов могут понадобиться дополнительные справки. Чаще всего они необходимы в случаях, когда:

  1. Часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему гражданину.
  2. Площадь получена в наследство.
  3. Продажа производится в результате развода супругов.
  4. Сделка происходит по доверенности.

Каждый случай требует особого подхода и соблюдения всех требований Гражданского Кодекса.

Продажа доли несовершеннолетнего гражданина

Несовершеннолетние дети могут стать владельцами недвижимости, если она подарена им, передана в наследство или они получают ее по завещанию. Порядок продажи дома имеет ряд особенностей, так как при оформлении необходимы дополнительные документы. Несовершеннолетний собственник не имеет права участвовать в сделке, поэтому все действия должны производиться представляющими его лицами при согласовании с органами опеки.

Закон гласит, что долю несовершеннолетнего можно продать другому лицу, имея разрешение из органов опеки. Порядок получения подобного разрешения — непростое мероприятие. В соответствии с законом, органы опеки должны следить за отсутствием фактов ущемления прав детей и получить подтверждение о том, что несовершеннолетнему после продажи собственности будет предоставлена аналогичная площадь по стоимости, комфортности и другим характеристикам.

То есть, ребенок должен получить взамен своей жилую площадь не меньше и не хуже, чем имел. Представителями несовершеннолетнего выступают его родители или лица, их заменяющие. Планируя продажу части дома, они должны написать заявление в отдел опеки и предоставить документы:

  1. Оригинал и копию свидетельства о рождении ребенка.
  2. Подтверждение факта принадлежности недвижимости несовершеннолетнему.
  3. Все стандартные документы для продажи доли.
  4. Договор на приобретение недвижимости взамен продаваемой.

В соответствии со статьей 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки имеют право запросить иные документы помимо тех, что есть в перечне, если гражданин отчуждаемой доли недвижимости — несовершеннолетний.

Продажа доли унаследованной недвижимости

Право на долю в квартире, полученной в наследство, должно быть подтверждено официальным документом, в котором указывается получатель наследства как полноправный владелец площади. Этот документ будет основополагающим при совершении сделки о продаже. Помимо этого, необходимы другие подтверждения, чтобы сделка состоялась:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
  2. Извещение другим владельцам наследства о намерении продать свою часть, составленное в письменном виде.

Владелец недвижимости имеет право определить порядок наследования при составлении завещания. Если оно составлено не было, и владелец умер, то имущество принадлежит всем наследникам. Каждый из них имеет в своем распоряжении 6 месяцев, чтобы решить вопрос с наследством: начать пользоваться, оформить на себя, продать и пр.

При вступлении в наследство первым действием нового владельца должно быть получение свидетельства о праве на наследование квартиры в регистрационной палате. Все действия по продаже можно производить только после того, как установлен размер доли дома (иной недвижимости) на каждого. В первую очередь, доля должна быть предложена для приобретения другому совладельцу недвижимости, так как по закону он имеет преимущественное право на ее покупку. Каждое действие должно быть оформлено документально.

  1. Продавец извещает совладельца в письменном виде о желании продать свою долю. Он указывает цену, которую назначает, обозначает другие условия продажи. Если второй собственник соглашается на приобретение, то наследники начинают процедуру оформления сделки о продаже дома.
  2. Второй вариант: если совладелец не соглашается — он должен предоставить письменный отказ от покупки. Если письменное подтверждение не получено в течение месяца, то автоматически второй наследник приобретает право предлагать недвижимость кому-либо другому.

Статья 250 ГК (п.2) гласит: если собственник откажется от приобретения предлагаемой ему доли или не купит ее в течение месяца со дня получения предложения о покупке, то продавец имеет законное право продать свою часть любому лицу.

О вариантах продажи доли жилой площади

Один из супругов имеет преимущественное право на приобретение доли в квартире, когда после развода второй решается продать свою часть недвижимости. Продавец уведомляет совладельцев собственности о намерениях. Здесь может быть два варианта исхода событий.

  1. У совладельца нет желания приобретать предлагаемую долю, поэтому он должен в письменном виде известить продавца об этом.
  2. Совладелец не отреагировал на предложение, значит, через месяц продавец автоматически приобретает право предлагать свою долю другим покупателям.

Если продавец нарушил преимущественное право и продал свою долю кому-либо в обход совладельца, тот имеет право через суд потребовать передачу ему прав покупателя. Владелец доли в квартире может оформить доверенность на любого гражданина, родственника или юриста, чтобы тот занимался всеми вопросами купли-продажи собственности. Она дает право доверенному лицу совершать любые сделки с недвижимостью от имени законного владельца:

  • оформлять необходимые документы, касающиеся недвижимости;
  • составлять и подписывать договор о совершении сделки по продаже дома;
  • получать деньги из рук покупателя наличными или обеспечивать перечисление средств на счет законного владельца;
  • представлять интересы доверителя во всех компетентных органах;
  • регистрировать документы.

Доверенность — официальный документ, заполненный на стандартном бланке и заверенный нотариусом. Она выписывается на период совершения сделки.

О сложностях продажи

Трудности возникают у хозяина доли в квартире, когда необходимо известить совладельца о намерении продать свою комнату. Если он имеет преимущественное право на приобретение, первое предложение о покупке должно быть направлено в его адрес. Варианты развития событий.

  1. Несогласие совладельца на продажу доли третьему лицу и нежелание или невозможность приобретать ее для себя. Практика показывает, что участники долевой собственности могут избегать получения письменного уведомления или скрывать факт его получения. Как результат, владелец доли дома не сможет зарегистрировать сделку с третьими лицами, потому что ему не предоставлен письменный отказ от приобретения совладельцем. В суд он не сможет обратиться по причине отсутствия письменных извещений.
  2. Владелец отчуждаемой доли не может найти совладельцев недвижимости, чтобы предоставить им уведомление о продаже. Такая ситуация может возникнуть, если они в квартире не проживают, а сдают свою долю в аренду.
  3. Совладелец дает согласие на приобретение доли, но не собирается этого делать. Причина такого поведения кроется в желании оттянуть время продажи в надежде на то, что хозяин передумает. Причины в каждом случае индивидуальны.

Самый приемлемый вариант решения проблем: найти компромиссное решение с совладельцем, решив вопросы мирным путем. В любом случае продавцу необходимо собрать больше письменных доказательств того, что он сделал все возможное, чтобы уведомить совладельцев о предстоящей продаже дома.

Вопрос о том, как продать долю в квартире с соблюдением норм, прописанных в законодательстве, будет решен без проблем, если гражданин заручится поддержкой опытного юриста. Он проконсультирует о деталях процедуры и о подводных камнях, которые ожидают продавца при проведении сделки. Таким образом, процедура продажи доли жилой площади заключается в последовательном алгоритме действий.

  1. Предложение совладельцу о покупке доли квартиры или дома.
  2. Поиск стороннего покупателя при отказе совладельца.
  3. Первичное получение юридической помощи перед осуществлением сделки.
  4. Подготовка правоустанавливающих документов.
  5. Осуществление сделки — подписание договора о совершении продажи.
  6. Регистрация права собственности.

После проведения всех действий право собственности переходит к новому хозяину. С того момента, как недвижимость будет зарегистрирована, он имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Приобретая свою долю, владелец должен понимать, что он будет находиться не один, а с соседями, с которыми придется делить кухню и места общего пользования.

Доля — понятие неконкретное, ее невозможно измерить в сантиметрах. Сама комната, которая предназначается для проживания — это обозначенная часть собственности, являющаяся личным пространством владельца. Пользование остальными благами часто вызывает недоразумения с соседями. Эти споры можно разрешить мирным путем или в судебном порядке.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (18 оценок, среднее: 4,60 из 5)
Загрузка...

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)653-61-99

СПб, Ленинградская обл. +7(812)565-33-29

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

2 + пятнадцать =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: