Бесплатная консультация юриста: +7(499)113-16-78, +7(812)603-76-74, 8(800)551-70-94

Как без рисков совершить покупку квартиры с обременением ипотекой

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Борис Соколов
Юрист
Написано статей
232

В современных условиях приобретение квартиры для среднестатистического российского гражданина без привлечения сторонних денежных средств в форме ипотечного кредита зачастую не представляется возможным. Рыночная стоимость квартир оказывается чаще всего неподъемной для семьи со средним достатком, поэтому ипотека становится единственным способом, с помощью которого можно приобрести недвижимость. Часто покупка квартиры с обременением ипотекой становится единственно возможным вариантом приобретения жилья.


Что означает обременение

Обременение означает наложение запрета на совершение любых действий с недвижимостью. Ограничения оговариваются в договоре купли-продажи. Обременение может быть установлено независимо от собственника. Нельзя ни купить, ни продать квартиру, так как на любые сделки банком накладывается запрет вплоть до момента выплаты ему кредита. Существуют разные виды обременения.

  1. Залог — осуществляется по согласию собственника. Например, при необходимости погасить долг за квартиру, которая находится в залоге у банка.
  2. Арест — вынужденная мера обременения. Вопрос о его снятии решается только судом, который может вынести решение о конфискации недвижимости и возврате ее с необходимостью оплатить штраф.
  3. Аренда — дает право пользоваться имуществом на оговоренный срок.

Обременение действует до тех пор, пока заемщик не выполнит все пункты договора и не выплатит кредит. На практике процесс выплаты кредита может затянуться на долгие годы, значит, и обременение в отношении недвижимости в этот период будет действовать. После того как внесен последний взнос по ипотеке, гражданин имеет право требовать у банка письменное подтверждение того, что условия договора им выполнены.


К письму прилагается выписка из ссудного счета о полном погашении ипотечного кредита. Обременение снимается в Росреестре, а банк со своей стороны должен подготовить для этого соответствующие документы на основании тех, которые предоставляет клиент:

  • документы на недвижимость;
  • заявление с просьбой о снятии обременения;
  • паспорт заемщика и квитанция об уплате налогов.

Закладную на жилье и документ о выполнении всех условий договора по ипотеке предоставляет банк.

Об особенностях договора с обременением

Ипотека — это заем, который выдается гражданину банком на то, чтобы купить жилье. На время ее выплаты собственник квартиры — банк, именно этот факт является обременением для недвижимости. Ипотека долгосрочна, обязательства растягиваются на срок более 10 лет. За это время может произойти так, что заемщик не сможет выплачивать кредит, например, в силу изменившихся финансовых условий. Выход из ситуации — продать ипотечную недвижимость и таким образом погасить долг перед банком.

Договор с обременением действует на протяжении всего периода, пока гражданин расплачивается по кредиту. Это в значительной степени ограничивает его права на приобретение недвижимости, но других условий, чтобы купить жилье в собственность в кредит в законодательстве на сегодняшний день не существует. В случае если заемщик не справляется с выплатой ипотеки, то он может выставить недвижимость на торги.

  1. Заемщик запрашивает у банка, где взята ипотека, разрешение на продажу недвижимости с обременением.
  2. Составляется договор о заключении сделки.
  3. Все имущественные обязательства по дальнейшей выплате ипотеки переходят покупателю.
  4. Новый владелец выплачивает прежнему потраченные на ипотеку средства.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!


Этот алгоритм представляет собой идеальный вариант действий, который должен произойти, если квартира с обременением выставляется на торги. В реальности процедура всегда проходит со многими сложностями. Для того чтобы избежать проблем, необходимо иметь основательную юридическую поддержку.

О рисках при покупке квартиры с обременением

Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, имеет 2 основных преимущества, которые обычно привлекают покупателей.

  1. Стоимость. Недвижимость, которая изымается у неплательщика ипотеки, автоматически теряет часть своей первоначальной стоимости.
  2. Отсутствие прав других лиц на эту собственность, так как на время выплаты кредита она находилась в залоге у банка.

На этом преимущества покупки квартиры с обременением заканчиваются и начинаются проблемы для покупателя, если тот не заручится предварительно правовой поддержкой юриста. Порядок действий покупателя, соблюдение которого сведет к минимуму риски, представлен ниже.

  1. Составление предварительного договора о купле-продаже жилья, в котором необходимо прописать все условия сделки, в том числе, факт обременения.
  2. Погашение ипотечной задолженности.
  3. Передача документов в органы государственной регистрации недвижимости.

Применение такой последовательности действий не требует разрешения от банка на продажу квартиры. Договор о купле-продаже необходимо составить заранее, так как есть риски того, что после погашения ипотеки недобросовестный несостоявшийся владелец жилья откажется продать квартиру.

Существуют также риски при покупке обремененного жилья, когда продавец умалчивает о том, что им были использованы средства материнского капитала. Суть процедуры покупки жилья с частичным погашением за счет государственных средств заключается в том, что доля недвижимости должна быть оформлена на несовершеннолетних детей. Как вариант, заемщик должен иметь другой документ — подтверждение факта приобретения равноценных долей на них в другой квартире. Если не существует документов, на основании которых выделяются доли на детей, сделка будет аннулирована, так как нарушены их права.

Получение квартиры в собственность возможна, если продавец выставит ее на продажу с согласия банка и с его непосредственным участием. Как правило, банк бывает заинтересован в продаже квартиры, находящейся в залоге, и быстрейшей выплате ипотечного кредита. В связи с этим представитель банка способствует тому, чтобы был заключен предварительно договор о продаже квартиры, а потом уже новый покупатель оплатил ипотеку. После этого банк снимает обременение с недвижимости.

Участие банка в организации обремененной квартиры необходимо, так как это является гарантией законности сделки. Банк заинтересован в том, чтобы заемщик, не способный оплатить ипотеку, продал собственность другому лицу, которое в состоянии выплатить долг и стать собственником квартиры.

Как свести к минимуму риски при покупке обремененной квартиры

Во избежание рисков финансовых потерь и возможности столкнуться с мошенниками при покупке квартиры, необходимо выполнить некоторые условия:

  • проконсультироваться с юристом;
  • привлечь грамотного риэлтора;
  • получить выписку из Росреестра об истории сделок, которые числятся за квартирой, сведения о продавцах и покупателях;
  • отследить, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы;
  • проверить, оплачены ли коммунальные услуги.

Покупателя не должно пугать, что квартира обременена ипотекой, так как этот факт влияет на стоимость жилья. Участие банка в сделке по купле-продаже выгодно всем сторонам.

  1. Банк, выдавший кредит заемщику, заинтересован в том, чтобы помочь клиенту купить квартиру, находящуюся у него в залоге, так как это потенциальный плательщик по ипотечной задолженности за неплатежеспособного заемщика.
  2. Продавец вынужден пойти на это, так как ему необходимо закрыть долг перед банком и получить от покупателя заплаченные по ипотеке деньги.
  3. Покупатели стремятся купить обремененную квартиру, потому что это обойдется дешевле, чем приобрести недвижимость целиком.

Основная задача покупателя — проверить все имеющиеся обременения и варианты их снятия. Продуманный подход к решению всех вопросов позволит купить недвижимость с обременением выгодно.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (27 оценок, среднее: 4,70 из 5)
Загрузка...

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

один × пять =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: